业主拖延不办房产证，开发商因阶段性担保责任可以起诉业主要求其办理房产证及抵押权证吗
看你跟开发商签的合同，有约定一定要开发商办的话，你不办就要赔偿违约金！没约定，你可以不办，但将来你要办房产证，可能要自己去办，会麻烦的！
业内人士表示，业主可以先了解一下情况，此房为什么办不下证？
如果此房存在不可逾越的他项权，如抵押权以及违反国家有关强制性规定导致无法办理产权证，业主可以起诉解除合同，要求赔偿损失。
依据是《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无
效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；
（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；
（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房的事实。如果能够办理，而对方拖延不办，业主则可以起诉要求办理房产证，并依合同向开发商主张违约责任，赔偿损失。
一、《按揭贷款合作协议》的风险防控
各银行都有自己的按揭贷款合作协议示范文本，但对于大的品牌开发商而言，要求调整和改动该示范文本并非没有空间。如有可能，我们认为，可以重点考虑以下条款的设置与完善，预先防控风险。1、明确银行按揭放款的前提条件
在各银行的按揭贷款合作协议中，银行审核同意购房人按揭申请后，对于放款条件往往笼统约定为“银行在发放贷款的全部手续（含担保手续）办妥后【】个工作日内”，此处约定可谓同义反复，不清晰明确，如果银行迟迟不放款，开发商资金周转受到影响却无法依据该条款向银行主张权利。我们认为，应当明确约定为“银行与购房人的借款合同、抵押合同、银行与开发商的保证合同签署完毕后【】个工作日”作为放款条件。另外，有的银行还会要求以预售合同备案登记完成作为放款条件，也应当一并在合同中予以明确。
2、因银行原因导致未能及时办理抵押登记时，开发商免责条款的设置
为了实现保证担保和抵押担保的无缝对接，《按揭贷款合作协议》中银行对于开发商阶段性保证责任期间一般约定为“自保证合同生效之日起至办理完毕抵押房屋的产权证及抵押物登记手续，并将抵押物的抵押登记证明交于贷款银行之日止。”
但需要注意的是，抵押登记（甚至有的情况下是房产证的办理）一般是由购房人委托贷款银行负责办理，开发商处于被动等待状态，如果银行迟迟不办理房产证或抵押登记，则开发商的阶段性担保一直无法解除，风险较大。
律师建议，开发商结合办证义务安排,在《按揭贷款合作协议》明确贷款银行办理房产证或抵押登记的合理期限以及违约时开发商的保证责任免除条款，并同时在过程中注意保存文件或产权证转交银行的签收证据。
二、《商品房买卖合同》及其补充协议的风险防控
1、全面设置购房人违约导致开发商承担阶段性担保时的违约赔偿范围
《商品房买卖合同》及其补充协议设置购房人违约导致开发商承担阶段性担保的违约责任时，需要特别注意违约责任类型和范围的周延性。我们建议，违约责任类型宜分为银行宣布贷款提前到期并要求开发商承担连带保证责任时的违约责任和购房人逾期还贷银行向开发商主张连带保证责任两种。
前者构成根本性违约，应当全面约定购房人违约责任，除约定开发商有权解除合同、追偿代偿款项，并按照房价总额的一定比例主张违约金外，还应当约定房屋另行销售的价格差额损失、房屋已经交付使用情形下的恢复原状费用和占有使用费等，并约定有权直接从应退还的购房款中优先扣除上述金额。在违约责任逾期还贷但尚未构成断供的这种情况下，开发商主张按日计算垫付金额的违约金即可，无需设置单方解除权。
2、合理设置购房人逾期办理房产证的违约责任
如前所述，购房人逾期办理房产证将会直接影响开发商阶段性担保责任的解除，因此，在实践中我们往往会建议开发商代为按揭贷款购房人办理房产证件，以尽快解除担保责任，这样在一定程度上可以解决延期办理的担保责任延续风险，但这又增加了开发商代为办证义务及可能产生的违约责任，同时对于因办证过程中产生的面积误差需要增加付款时如果购房人不予配合的情况下垫付款项又会增加另一个风险。
无论开发商是否代为办证，商品房买卖合同及其补充协议都必须明确约定由于购房人原因未能及时办理产权证导致开发商阶段性担保责任未能及时解除的违约责任，尤其是明确相关时间期限（在代为办证情况下明确购房人提交办证资料和缴纳税费的期限；在购房人自行办证时明确购房人自行从开发商处领取办证资料以及取得产权证的期限）以便于判断购房人是否逾期和违约。
三、购房人断供后开发商的应对措施
1、开发商内部相关部门形成联动机制在开发商内部往往各部门工作独立，往往出现财物部门接到银行通知客户断供的时候，客户房屋已经处于查封状态，导致未能及时提前进行诉讼或其他措施有效的规避风险。因此我们建议在开发商内部形成各部门联动机制，并根据实践经验制定相关工作流程对接，能够尽早的发现问题，相关部门启动保障措施规避公司风险扩大。
2、购房人断供后开发商立即起诉并查封冻结房屋购房人一旦断供往往意味着其资信状况恶化，资不抵债，断供发生后，开发商应立即以购房人为被告、贷款银行为第三人提起解约之诉，并保全所购房屋，速战速决，在其他债权人之前获得生效判决前尽快申请执行解除合同。否则，久拖不决将会导致其他债权人纷纷针对所购房屋采取保全或执行措施，直接影响开发商最终执行金额。
3、协助配合贷款银行主张对预告抵押房屋的优先受偿权
如果贷款银行能够享有预告抵押房屋的优先权，在很大程度上将减轻开发商的保证责任，为此开发商需要积极说服并配合贷款银行主张该优先权。当然预告抵押登记是否具备优先受偿的效力，各地法院存在不同做法。
例如，最高法院（2015）民申字第766号认为“在建房屋抵押预告登记并不产生债务人不履行债务时从拍卖在建房屋的价款中优先受偿的法律后果，而只是对将来建成房屋所作的一种事先约束，以约束债务人以将来建成房屋作为抵押标的物。债务人不履行配合办理抵押登记义务，预告抵押权人只能主张违约责任。”浙江高院（2015）浙民申字第809、810、811号判决书认为“尽管涉案房产抵押仅办理了抵押权预告登记，并不直接产生设定物权的效力，但是银行对预告登记无法转为正式抵押登记并无过错。
一、二审判决赋予抵押权人对抵押物享有优先受偿权并无不当。”安徽高院（2014）皖民二终字第780号判决书认为“预告登记制度旨在限制现实权利人行使处分权，保证预告登记权利人的权益。如果要求抵押权人必须等待办理房屋产权证和正式抵押登记后才能行使抵押权，显然不符合立法本意及当事人签订抵押合同的本意。
因此，某银行有权依据物权法第185条、197条规定对该抵押财产或者以拍卖、变卖该抵押物的价款优先受偿。”
上述法院观点正确与否暂不评论，但从实务角度出发，银行是有机会争取行使对预告抵押登记房屋优先受偿权，这对开发商是非常有利的。
4、如果预告抵押登记的优先受偿权不被支持，且购房人资不抵债，所购房屋被其他债权人查封执行，开发商可以在提出保全或执行异议时，主张抵销权，并以同意冻结剩余房款为条件，协调法院解封。
如果在开发商起诉之前购房人房屋即因其他债务被第三方申请查封或执行，银行的优先受偿权又未被支持，在此情况下，开发商可以退一步主张已承担担保责任款项及违约金从购房人已付房款直接抵扣的抵销权。
5、对于客户断供后房屋陷入多轮查封，且按揭银行不予配合提起诉讼一直扣除开发商保证金的情况下，应尽快与银行达成债权转让，避免进一步扩大损失。
购房客户断供且其房屋已经被法院查封，客户资金完全断裂且按揭银行持续性扣除开发商保证金的情况下，为避免进一步的损失扩大后通过担保追偿方式无法获得所承担的保证责任，开发商应尽快与按揭银行进行沟通，对银行对客户所形成的债权进行转让，因为该债权有客户的房屋抵押权作为担保，通过债权受让方式一方面可以解决按揭银行持续性的扣除开发商的保证金，另一方面债权受让部分因附有抵押权可以通过房屋拍卖实现，避免了开发商担保责任的进一步扩大损失。
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开发商起诉业主不办房产证
答：办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续,并提供必要的证明文件。”无论是根据约定还是规章规定,您都可以主张解除合同,并要求开发商赔偿损失。 三,房产证拖延不办主要有4种原因:...
起诉开发商办房产证一直拖着不办怎么办
答：五、参与集体维权 在某些情况下，业主可以联合其他受害者，共同参与集体维权行动。通过集体维权，可以增强业主的议价能力，提高维权成功率。综上所述：面对开发商拖延办理房产证的情况，业主应首先查阅购房合同与相关法律法规，确保自身权益不受侵犯。随后，与开发商沟通协商，明确办证要求。若沟通无果，可向...
房屋交付使用后,房产证迟迟办不下来,怎样向开发商索要赔偿?
答：在实际生活中，房产证迟迟办不下来，有部分原因是因为开发商出售手续不能及时办理齐全，由于开发商的原因，导致购房者在一定的期间拿不到房产证的，购房者可以要求开发商承担违约责任。为了更好地维护自己的权益，购房者在签订购房合同时，最好约定办理房产证的期限，把时间约定明确，以防开发商恶意拖延办...
个人原因延迟办理房产证
答：房产证最晚拖90天就需要办理。因为在买了房子以后，开发商一般就会要求马上办理房产证，办证期限是国家对开发商的规定，法律上办理房产证的期限不能超过90天，如果超过的话，就算开发商的违约行为，依照国家的法律，需要对开发商进行处罚的。所以如果不去办理房产过户，那么房产就还会被登记在开发商的名下...
开发商一直不给办房产证怎么办
答：房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。房产证拖延不办主要有哪些原因1、因前期手续不全而导致大产权证无法办理；2、如果已办理了大产权证，那么问题可能是办证时开发商要缴纳此前代收的契税和公共维修基金，这部分资金总额很大，开发商资金可能...
开发商不给办房产证怎么办 开发商借故拖延不给办房产证怎么解决
答：因出卖人未按期提交房屋权属登记材料，致购房者未能按约定和规定期限取得房屋权属证书超过一年的，购房者可要求解除合同，并可要求损失赔偿，损失可按银行同期固定资产贷款利率计算。因此，因开发商不给办房产证导致房产证纠纷时，购房者可以向法院起诉追究违约责任，具体包括：（1）开发商不给办房产证时，...
开发商不办房产证怎么起诉
答：起诉开发商不办房产证的方法具体如下：（1）收集购房合同、付款凭证等证据；（2）写好起诉状，起诉应当向人民法院递交起诉状，并按照被告人数提出副本；（3）书写起诉状确有困难的，可以口头起诉，由人民法院记入笔录，并告知对方当事人。不及时办理房产证承担违约责任形式有哪些：1、支付约定违约金，按照...
开发商一直不给办房产证,怎么起诉?
答：到开发商住所地法院起诉，维护自己的合法权益。一、由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（1）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（2）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（3）...
房产证不给办去哪投诉
答：(一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；(二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；(三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房的事实。如果能够办理，而对方拖延不办，业主则可以起诉要求办理房产证，并依合同向开发商主张违约责任，赔偿损失。
房产证办不下来可以起诉开发商吗
答：根据法律规定，如果开发商不给购房者办理房产证，购房者可以进行起诉。如果开发商能够办理房产证，却故意拖延不进行办理，业主也可以起诉开发商，要求其为购房者办理房产证，并可以向开发商主张违约责任，要求其赔偿自己的损失。房产证办不下来原因有哪些1、开发商资质不全大多数人通过购买商品房来获得房屋...
