调控升级地产股走势疲弱 房企剑指管理要效益
日前，黑龙江省住房和城乡建设厅、自然资源厅等六部门联合发布了《关于进一步加强全省房地产市场监管的通知》（下称《通知》）。《通知》指出，今后黑龙江省房地产开发企业购置土地资金不能通过金融贷款或市场融资，违规者两年内不能参加土地招拍挂；2020年1月1日以后获得土地开发权的房地产开发项目，将全面实行项目资本金监管制度。
对此，中原地产首席分析师张大伟向《每日经济新闻》记者表示，“这一政策将有利于降低房企的杠杆率和市场的稳定，降低‘地王’的出现概率。但对中小企业来说将影响非常大。”
房企不能贷款拿地 违规者两年内不能拍地
《通知》指出，在2019年年底前，对黑龙江省房地产开发企业按照两等(A、B)四级（AAA、AA、A、B）进行信用评价，实行动态评价管理机制，以房地产开发企业信用等级为依据，对其开发经营的房地产项目在项目资本金、预售许可预售资金监管、项目管理等方面实行差异化监管。
《通知》还要求，各地市要建立开发购地资金审查制度，确保房地产开发企业使用合规自有资金购置开发项目用地。房地产开发企业在参与商品住房开发建设用地招拍挂前要提交承诺书，承诺土地购置资金是合规自有资金，其来源不属于金融贷款、资本市场融资等，并载明如承诺不实则自愿放弃开发用地中标资格。经核查发现房地产开发企业购置土地资金不符合要求的，由自然资源部门取消土地竞买资格，并在两年内禁止企业参加土地招拍挂。
“部分违规资金进入土地市场，在当前房地产市场降温的情况下，将加大行业资金链压力和泡沫风险。”在某智库中心研究总监严跃进看来，严格审查企业购地资金，客观上也是对当前房地产市场和土地市场的管控。“客观上将使后续房地产市场更加稳定，从而防范出现系统性风险。”
张大伟则向《每日经济新闻》记者分析认为，“这一政策对于市场的影响并不大。”在他看来，拿地不得贷款，这是房地产调控的一个原则，当下楼市房企拿地已很少直接融资。对房企来说，和资金方一起组成合资公司拿地在市场上非常主流，大部分融资企业也都要求占一定的股权降低出资风险。
全面启动资本金监管 多层封顶才能预售
据人民网，此前黑龙江省住房和城乡建设厅组织各地对全省房地产“烂尾楼”项目进行排查整治，各地目前共排查锁定房地产“烂尾楼”项目117个。经调研和对各地上报情况分析，房地产“烂尾楼”问题成因复杂，其中因企业资金链断裂的有85个项目，涉及债务纠纷的有11个项目。
《通知》规定，2020年1月1日以后获得土地开发权的房地产开发项目，要全面实行项目资本金监管制度，即规定房地产开发企业承揽项目必须有一定比例的资本金。
《通知》明确指出，将按照房地产开发企业信用评价等级对其开发的房地产项目实行差异化监管。管理部门在工程项目取得《建筑工程施工许可证》之前启动项目资本金监管。按照完成工程基础、完成工程主体结构、工程竣工验收备案三个节点，分别返还项目资本金的40%、40%、20%，并确保返还资金用于项目建设及经营管理。同时，将探索实行资金、担保机构担保等组合方式实行项目资本金制度，并按照相应节点解除担保、返还资金。
“这一措施有利于进一步夯实资本金制度。”严跃进向《每日经济新闻》记者分析指出，目前固定资产投资基建资本金制度有所放松，但房地产本身没有放松，各地也不应随意放松资本金制度。“应严格管控、严格要求。”
据记者了解，2018年黑龙江省已出台相关规定，在2019年1月1日以后获得土地开发权的新楼盘，房地产开发企业申请新建商品房预售的，多层楼房工程形象进度达到封顶时，高层楼房工程形象进度达到总层数的三分之二时准予预售。《通知》强调，各地市要严格按照此标准进行预售许可审批，同时可结合实际，开展现房销售。
值得注意的是，今年以来，全国各地房地产市场调控政策频出。据中原地产统计数据显示，今年11月各地出台的房地产类调控高达72次，而在2018年11月则只有20次。今年1~11月，全国各地合计出台房地产调控次数高达554次，同比2018年同期的425次上涨幅度高达30%。
“2019年10~11月楼市政策密集发布的主要原因集中在人才购房相关政策、公积金政策、市场乱象监管政策。特别是11月，部分城市开始集中用人才政策调整购房资格，这是出现11月政策年内最高的主要原因。”张大伟指出，房地产调控最严格的时期已经过去了，未来大部分城市都有可能在人才购房、首套房信贷支持、公积金政策等方面释放有利于稳定房地产市场的政策。
您好！
一、转型
从传统的投资驱动型增长向综合服务商模式转型，中国房地产行业已经从传统的拿地、盖房子、卖房子不可逆转地向“产品＋服务”升级转型。
从2013年始，中国服务业占GDP的产值超过了制造业，从宏观环境看，中国经济呈现整体转型的趋势，一方面以投资和生产为特点诸如传统的房地产、工业经济企业的衰落，日渐艰难，另一方面可以看到传统行业中提前完成产业改造升级的企业，发展极为迅猛，变化如此之快，让很多房地产行业内的人至今还看不明白为什么彩生活会比花样年更为值钱？
中国经济结构发展的另一个变化是以消费为代表的服务业需求扩张的服务业经济，包括文化传媒、教育、医疗等产业的兴起和扩张，这一点尤其体现在过往五年来的相关产业在资本市场的活跃程度，这也将成为资本市场下一阶段的主流趋势。所以，你会看到，这几年来，“房地产＋服务产业”这种典型的城镇化模式非常具有竞争性，产生了诸如华夏幸福、联东U谷、曲江文投等类型的长价值链的产业服务型房地产企业。产品越来越向细分化，健康养老、休闲度假、体育、文化社区等产品越来越多样化，消费者在变得挑剔时，市场整体的产品力在大幅提升。
什么样的“房地产＋服务产业”模式具有竞争持续性？
一是全球化布局的产业视野，能够将全球性的优势产业服务于中国消费升级的模式构建。以中国酒店业为例，中国高端酒店业得益于早期的开放，国际一线品牌酒店进入中国提升了该行业的整体水平，目前，可以看到，在养老、健康、体育、娱乐等国际型高端资源不断被中国资本猎取，这些高端产业的进入，将会大提升该领域的竞争力。过往，中国很多企业开发了诸如游艇、高尔夫等设施，纷纷出现困难，这时才发现收购世界知名游艇、体育赛事的开发企业更胜一筹。
二是围绕产业价值链延伸来构建竞争优势，以金融和后端服务双向发展综合服务模式。房地产企业经营模式进一步分化，“专业开发商＋金融服务”是比较好的选择，其本质是发挥专业开发能力驾驭资本，特别是房地产金融产品证券化的快速推进和互联网金融的发展，让开发类企业为消费客户提供一站式的消费模式迅速成为可能。
受中国资本市场大势影响，未来金融改革的方向在于改变融资结构，即增加直接融资，尤其是风险类证券市场，而突破点在于多层次资本市场和互联网金融的创新，在资本没有大幅上升的预期下，直接融资能力替代了以往间接融资的发展需要。
从中国企业借助资本完成转型升级路径来看，一个明显产业趋势就是以上市公司和领先企业为龙头的并购和整合，成为典型的商业发展升级策略。这几年来，国内房企受制于资本市场的管制，贴上了房地产主题的上市公司估值低，增发、借壳之市、再融资等资本市场功能没有得到很好的发挥，房企＋产业基金这种模式，金地、万通、首创置业等一些房地产企业也在采用，但效果普遍不理想，其中一条根本因素就是房地产基金运作的极度不成熟，过度追求短期效益，以致经营变形。
与以往社会资本进入房地产行业相背离，当前资本呈现出从房地产行业离场的态势，2014年全国房地产投资缩减了21%左右，在大量资本选择以上市公司为主体，以“并购基金+上市公司”为主要模式进行转型升级时，房地产行业在市场与政策的双重压力下，以另一种形式进一步深化。2014年全年销售额TOP10、TOP20的市场占有率分别约为17%和23%，较2013年提升3.5个和4.3个百分点。TOP10的销售金额门槛也由2013年的554亿提升至658亿。去库存的压力与疲弱的市场，能够以并购方式退出的都是幸运的企业，大量中小型房地产企业退出市场，房地产企业已经完成脱离了以往大幅扩张带动存量优化的增长方式，特别是在一方面市场供很大，另一方面购买能力成为制约瓶颈的背景下，中国房地产金融必将迎来革新式的发展机遇，房地产企业构建资本能力，必将成为下一阶段竞争的重要趋势。
对于以住宅产品为核心业务的开发类企业，“房地产＋住宅消费金融服务”也将成为在政策放宽下的新热点，特别是资产证券化业务加速推进背景下，投资商、项目管理商、服务商将加速分化。
第三是以互联网和创意为代表的世界新经济浪潮的引领和对传统工业经济和服务经济的改造和升级，“房地产＋互联网（大数据）”，一些企业开始呈现完全颠覆传统开发模式，诸如小米、京东、腾迅这样的企业，收购或投资于房地产业只是时间上的问题。
二、方向
中国房地产企业的发展早期以量为主，在上一轮周期中，体现的是量与质并存的局面，现在则完全质的内容纵深发展，呈现以产品深化为主线，向外求开拓的局面。
方向一：建立城镇化发展模式。中国目前的城镇化率在55%左右，如果按“全面小康”的2020年目标来看，城镇化率将达到约62%的水平，那么2020年城镇居民住宅将到达314亿平米，与现在全国城镇所有的存量房保守差距在130多亿平米以上，这是非常庞大的数据，从2003年到2014年，全国城镇新竣工的新建住房总面积不过近90亿平米。
根据今年的政府工作报告，在房地产内容中，重点内容是推进新型城镇化取得新突破，要促进约1亿农业转移人口落户城镇，改造约1亿人居住的城镇棚户区和城中村，引导约1亿人在中西部地区就近城镇化，这是城镇化布局的直接明确选择。
方向二：定位于结构化机会。目前市场上结构性的热点有两方面，一是基于人口结构的产业机会，面向大健康类特别是“银发经济”的市场机会，二是旧城改造与棚改机会。
大健康及养老地产市场是前景广阔的新兴市场，各类进入者起点差不多，有机会出现新的王者。2013年，我国总人口达到13.61亿人，其中65岁及以上老年人口数量占人口总数的9.67%。慢性病与亚健康人口比例增加，“亚健康”人群占人口比例的70%，分布于各个年龄，慢性病患病率随着年龄段增长而显著提升。城市气候与环境不断恶化，以空气质量为例，2014年上半年，按照实施空气质量新标准的161个城市的年均值进行评价，仅舟山、深圳、拉萨等9个城市达标，其余152城市环境空气质量均未达标，其中京津冀13个城市平均超标天数比例为63.6%。
各类机构纷纷进入养老及大健康类地产投资、开发、运营领域，其中，传统房地产开发商、产业投资者、保险公司、政府及国外投资机构成为主力。传统的地产商秉承住宅开发的思路，多采用销售模式；产业投资者则多采取长期持有运营以获取回报的方式；保险公司则发挥产融互动的优势快速进入产业地产领域；政府及外资多在养老地产领域有所涉猎，但仍处在尝试阶段。
有数据说，到2030年仅养老市场规模将达到30万亿，其中房地产占比还不得而知，但巨大的市场，其吸引力不言而喻。
城镇棚户区和城中村改造作为国家战略，其市场规模前已述及，其业务特性成为有实力的房企竞争重点，政策性业务可规避调控风险，多是受政府高度重视的重点工程，尽管前期资金有些压力，但政策性项目获取土地成本低、利润高，作为政府重点推进项目融资环境优越，而且政府会给予一定的优惠政策，企业获取项目的成本也相对较低。这些政策性项目一般位于城市的核心地段，周边配套成熟，升值潜力大，产品溢价率会很高，企业参与这样的项目，有利于塑造企业的品牌形象。
三、优化
传统开发业务的土地升值红利消失，企业必须将原有存量业务资产盈利能力全面优化，提升运营效率。建立从规划设计、开发建设、物业管理一体化的产业链管理能力是最基础的项目开发与管理能力，在此基础上，发展商业管理与运营，成本优势等差异化能力，在品牌战略、产品战略、营销战略等方面，在规模化战略之后，开始向细分市场纵深发展，越来越有特色的小众市场会被关注。
四、拓展
传统房地产企业的拓展指的是企业突破原有的产业格局思维，向科技化、社区化及金融化多业发展的跨界混搭，建立专业化与多元化的协同拓展策略，即明确战略方向，向移动互联化、社区化、金融化拓展。
内容上，突破传统房企以前擅长的住宅与商业的双重业务格局，在战略规划上，未来不仅仅是投资规模上的外延，更需要在产业内容上，从移动互联科技战略上，逆向建立价值链分工与协同，重塑产业发展能力上的构建；资产上，原来房地产是资产，现在是重点布局大数据、人才、内容等；服务上，将传统的经营形态完成改造，将传统服务、社交服务等等实现互联网化、社区化趋势。
将整体业务模式拓展扩大到现代服务业，有效使用有三个工具，即金融、互联网、产业部门等，三者内部之间以及跟其他任何产业可以发生关系，包括开发、运营、金融三大环节的全面系统化思维：
1、所有产业的移动互联网化。所有地产、运营业务的偏内容化和体验化改造，既有物业运营的移动互联化，大数据应用带来的业绩增值；
2、本地化、社区化。以走出去引进来的思路，基于互联社区社交的相关内容的服还没有供给出来，基于区域布局社区化，以及与传统服务业的衔接；
3、金融化。基于服务的金融创新、小微金融等发展类似于创投和孵化器功能的新型金融化业务格局与产品形态，过程中生成的服务和内容能够有效带地产板块的金融化发展。
五、再组织
房企的合伙制等体制化的变革，其本质是释放组织活力的人才战略，房企适应未来周期下的商业长远发展的体制性变化机遇，是基于体制变化完成的文化重塑、业务结构、组织结构的再组织。借助中国资本市场带来的机会完成人才战略的战略布局，特别是混合所有制的战略机遇，是国有房地产企业完成转型的最后一次战略机遇期。
如何看待万科合伙制？其实万科并不是第一家推出合伙制的房企，但在当期环境背景下，其一经推出，引起了极大的震动。在整体行业增长放缓的大势下，规模不再是房企竞争的主要战略，合伙制一经推出，其对人才的吸引是极具诱惑力的，放眼全国市场，最优秀的项目总经理，城市总经理及集团型管理能力的人才队伍是非常有限的，在众创时代，发挥人才的创新创业的能动性，辅之以组织平台战略，企业必须进行顶层设计和组织再造的深度改造，包括建立激活企业内部人才机制，形成内部创业机制，打造市场化团队、形成独特的适应新经济的企业文化结构和组织结构，通过人才战略进而完成企业组织的平台化战略。
六、总结
房地产企业面临着“十三五”战略规划期，要借助中国整体社会经济发展变化的格局，创新性发展，找到驱动企业发展的内在动力，包括文化、结构、人才等等，其根本是完成一次系统的对企业再发展的革新式再认识再思考。
望采纳，谢谢
为了稳定股价不少房企开启大规模回购股票行动，统计显示，2021年以来，已有包括华侨城A、美好置业、宋都股份、中国金茂、中国奥园等在内的超20家房企先后发布了股份回购或拟回购方案。同时，也有房地产相关上市公司发布了股东增持或股票回购计划，仅5月份就先后有九龙仓集团、美凯龙、建业地产、时代邻里等多家房地产相关上市公司发布了股东增持或股票回购计划。
盈利下滑拿地意愿降低
从房地产行业整体来看，平均毛利率从高点35%下滑至目前的23%，平均归母净利率从高点10%下滑至目前的4%，而且从近期拿地来看，部分房企甚至做好了1%-2%净利率的准备。
盈利能力下滑叠加资金链紧张，房企在拿地上渐趋于谨慎，2021年1-5月，房地产企业土地购置面积累计同比下降7.5%，当月同比下降31.6%。拿地金额方面也出现明显下滑，2021年1-5月拿地金额累计同比下降20.5%，当月同比下降0.3%。
另一方面销售端依然火热，据国家统计局数据，1-5月，商品房销售面积66383万平方米，同比增长36.3%；比2019年同期增长19.6%。商品房销售额70534亿元，增长52.4%；比2019年同期增长36.2%。销售端火热与拿地端乏力形成鲜明对比，表明房企销售高增长、资金来源充足，但仍不愿意加大力度拿地。
调控升级行业发展迎来变局
2021年上半年，各地政府落实城市主体责任，因城施策、综合施治，促进房地产市场平稳健康发展。湖州、西安、合肥、嘉兴、绍兴等24个城市相继升级调控，主要涉及升级“四限”、增加房地产交易税费、设立二手房参考价格、新房积分摇号等内容。上海更是上半年房地产调控的风向标，上半年连续7次加码调控。
更为重要的是，房地产贷款集中度管理制度出台，效果日渐显现。根据银保监会数据显示，截至4月末，银行业房地产贷款同比增长10.5%，增速创8年来新低，6家大型国有银行全部实现集中度下降。核心一、二线城市以及热点三、四线城市，纷纷出现房贷额度紧张、放款周期拉长现象。
信贷资金用途合规性审查趋严，谨防资金违规流入房地产市场。截至6月份，北京、上海和厦门自查发现违规流入房地产金额超25亿元。而重庆、内蒙古、广州、深圳等多地监管部门，就“过桥贷”、“赎楼贷”等业务约谈相关部门，监管对象扩展到非银行类金融机构。
受信贷收紧影响，2月开始，全国房贷利率止跌回升，并趋势性上移。5月份，全国首套房平均房贷利率5.33%，较2020年底上涨11BP，二套房贷款平均利率5.61%，较2020年底上涨8BP。
房企要向管理要效益
房企从告别土地红利、金融红利时代，进入管理红利时代，市场的转变倒逼着企业向管理要效益。
据不完全统计，从2020年1月份到7月份，TOP50房企中仅有10家房企进行了组织架构变革，但自8月份三道红线发布以来，有17家房企在组织架构上进行了调整和优化。
整体来看，房企组织变革主要围绕总部精简、区域优化、多元化业务条线调整三大主题；精简、聚焦、降本为房企变革的目的。
总部层面，万科地产、正荣地产、新城控股均沿着精简架构、扁平化管理的思路对组织架构进行了调整。
比如，近日万科将集团职能部门即“研究与开发专业工会”部门迁出深圳总部，与此同时总部员工减少30人，将近集团总部员工的五分之一；正荣地产将营销中心从总部剥离出来，单独成立营销公司；新城控股则是将总部相似职能部门进行合并，合并后成立四大新职能中心。
区域公司方面新增、裂变与合并并行，动态调整是当前行业变革主题。2020年8月，中梁控股宣布将原中梁地产南方区域集团升级为中梁粤港澳发展集团，2020年末，中梁控股相继成立长三角发展集团、京津冀发展集团。
2020年10月，碧桂园启动新一轮组织人事调整，将73个区域公司裂变成100个左右，祥生控股将苏宁皖区域调整为连宿、苏南、宣城、合肥4个事业部；华润置地将华南大区将拆分为深圳大区和华南大区。
整体来看，随着土地、金融和人口红利的逐步消失叠加宏观层面不断收紧，房地产行业进入低增长、低利润的长周期。行业销售利润下滑，提高人均效能、向经营管理要效益成为房企新的突破口，诸多房企开始从“粗放经营”走向“精细化管理”。司马岩
