房地产老项目简易计税方法

~ 按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。
销售额的计算公式如下： 销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）
（一）简易计税法（仅适用老项目）
一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。
应纳税额=全部价款和价外费用/(1+5%)*5%
（注意：土地价款不得扣除）
一经选择简易计税方法计税的，36个月内不得变更为一般计税方法计税。
（二）一般计税方法（老项目、新项目均可选用）
房地产开发企业的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。应纳税额的计算公式如下：
应纳增值税税额=应纳税销售收入× 适用税率 - 可抵扣进项税额
=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）/(1+适用税率)*适用税率- 可抵扣进项税额
当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算：
当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积/房地产项目可供销售建筑面积）*支付的土地价款
一、纳税申报
跨县（市、区）开发房产，未在项目所在地办理税务登记的，应当按照3%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
房地产开发企业销售自行开发的房地产项目适用一般计税方法计税的，应按照纳税义务发生时间，以当期销售额和11%的适用税率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。
房地产开发企业销售自行开发的房地产项目适用简易计税方法计税的，应按照纳税义务发生时间，以当期销售额和5%的征收率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。
二、纳税地点
固定业户应当向其机构所在地或者居住地主管税务机关申报纳税。总机构和分支机构不在同一县（市）的，应当分别向各自所在地的主管税务机关申报纳税；经财政部和国家税务总局或者其授权的财政和税务机关批准，可以由总机构汇总向总机构所在地的主管税务机关申报纳税。
属于固定业户的试点纳税人，总分支机构不在同一县(市)，但在同一省(自治区、直辖市、计划单列市)范围内的，经省(自治区、直辖市、计划单列市)财政厅(局)和国家税务局批准，可以由总机构汇总向总机构所在地的主管税务机关申报缴纳增值税。
四、征税范围
（一）销售不动产属于增值税征税项目
房地产开发企业销售自行开发的房地产项目适用销售不动产税目；
销售不动产，是指转让不动产所有权的业务活动。不动产，是指不能移动或者移动后会引起性质、形状改变的财产，包括建筑物、构筑物等。
建筑物，包括住宅、商业营业用房、办公楼等可供居住、工作或者进行其他活动的建造物。
构筑物，包括道路、桥梁、隧道、水坝等建造物。
转让建筑物有限产权或者永久使用权的，转让在建的建筑物或者构筑物所有权的，以及在转让建筑物或者构筑物时一并转让其所占土地的使用权的，按照销售不动产缴纳增值税。
（二）所销售的不动产在境内，属于在境内销售不动产。（三）不征收增值税项目
在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人，其中涉及的不动产、土地使用权转让行为。
（四）视同销售
单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让不动产，视同销售服务不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。
法律依据：
《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》
第四条 房地产开发企业中的一般纳税人（以下简称一般纳税人）销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下：
销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）
第五条 当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算：
当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款
当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。
房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。
支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。
第八条 一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。一经选择简易计税方法计税的，36个月内不得变更为一般计税方法计税。
第九条 一般纳税人销售自行开发的房地产老项目适用简易计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额，不得扣除对应的土地价款。

用简易计税办法计税的项目
答：一般纳税人销售其自建的不动产，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照简易计税方法计算应纳税额。房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产老项目；2、不动产经营租赁服务。一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产。纳税人以经营租赁方式将土地出租给他人使用，按照不动产经营租赁服务...

...开发的房地产老项目,能否选择适用简易计税方法计税?
答：一、试点纳税人中的一般纳税人提供的公共交通运输服务，可以选择按照简易计税方法计算缴纳增值税。考虑到公共交通运输服务的公益属性，而且公共交通运输企业在“营改增”初期大量的运输工具无法进入增值税抵扣链条，如果按照一般计税方法，其适用税率为11%，在票价不变的情况，企业的不含税收入必然大大减少。...

房产销售税率9%还是11%
答：房地产销售房子增值税税率是11%。房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。房地产项目，是指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目。一般纳税人执行一般计税法的房地产开发公司的增值税税率11%，收到售...

房地产开发企业简易征收条件
答：法律依据：《国家税务总局关于国内旅客运输服务进项税抵扣等增值税征管问题的公告》第九条房地产开发企业中的一般纳税人以围填海方式取得土地并开发的房地产项目，围填海工程《建筑工程施工许可证》或建筑工程承包合同注明的围填海开工日期在2016年4月30日前的，属于房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照...

...是老项目可用简易计税方式,是不是继续领用普票按5%缴增值税?_百度...
答：是的，老项目基本上就是按照小规模纳税人的征税方式缴纳税款，不允许抵扣增值税进项税额，应交增值税按5%征收率执行。

...人销售自行开发的房地产老项目适用简易计税方法计税的,销售额如何...
答：一、根据《国家税务总局关于发布的公告》（国家税务总局公告2016年第18号）规定：“...自2016年5月1日起施行” 二、根据《国家税务总局关于发布的公告》（国家税务总局公告2016年第18号）第九条规定：“一般纳税人销售自行开发的房地产老项目适用简易计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额...

地产企业是简易计税还是一般计税
答：一般纳税人的房地产开发企业，采取一般计税方法，增值税税率9%；一般纳税人以围填海方式取得土地并开发的房地产项目日期在2016年4月30前的，属于房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计算激纳增值税。小规模纳税人房地产开发企业，采取简易计税，增值税征收率5%。

房屋老项目适用税率5%的政策依据是
答：1、一般纳税人销售其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税...

房地产企业增值税怎么计算
答：纳税人适用一般计税方法的,按11%的适用税率计算,适用简易计税方法的,按5%的征收率计算.计税方法依据房地产老项目和新项目分别确定,开工日期在2016年4月30日前的老项目,纳税人可以选择适用简易计税方法,一经选择,36个月内不得变更,上述日期后开工的新项目,只能适用一般计税方法.增值税是什么意思?增值税...

建筑工程中老项目的简易计税方法税率是多少?
答：一般纳税人为建筑工程老项目提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法依照3%的征收率计税。建筑工程老项目是指:1.《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目.2.未取得《建筑工程施工许可证》的，建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。3.建筑...