2010年房地产估价师《理论与方法》考前参考题及详解（二）
A．交通 B．用途 C．环境 D．楼层
【答案】B
【解析】房地产区位因素是一个综合性因素，如果对其进行分解，可分为位置、交通、环境景观和外部配套设施等方面。
2．某宗土地上有一幢8层高、各层建筑面积相同的住宅楼，建筑密度为50%，假设该住宅楼的总价为2000万元，平均单价为5000元/m2，楼面地价为1200元/m2，则该宗土地的总价为（ ）万元。
A．96 B．192 C．240 D．480
【答案】D
【解析】该住宅楼的建筑面积＝20000000m2÷5000＝4000m2，当建筑物的各层建筑面积相等时，总建筑面积＝土地总面积×建筑密度×建筑层数，求得土地总面积＝1000m2，容积率＝建筑密度×建筑层数＝50%×8＝4，土地单价＝楼面地价×容积率＝1200×4元/m2＝4800元/m2，则土地总价＝4800元/m2×1000m2＝480（万元）。
3.下列属于土地使用管制的事项有（ ）。
A．建筑物四周应留有－定的空地作为建筑物的绿地和交通
B．取得的土地使用权不包括地下资源、埋藏物和市政公用设施
C．某宗土地使用权中，要求容积率为2.0
D．甲乙两宗土地使用权中，甲土地必须为乙土地留出通行道路
E．某宗土地只能用于商业房地产开发
【答案】ACE
【解析】对于房地产估价来说，有意义的使用管制主要是耕地转为非耕地、农用地转为建设用地以及城市规划对土地用途、建筑高度、建筑密度、容积率等的规定。B项是土地使用权内容范围，与用途管制不是同一意义。D项说的是地役权，并非用途管制，是乙本就应有的权利。
4.某宗房地产是采用抵押贷款方式购买的，购买总价为50万元，首付款为房价的30%，余款在未来10年内以抵押贷款方式按月等额支付，银行贷款年利率为5.58%。则下列说法中正确的有（ ）。
A．该房地产的实际价格等于名义价格 B．该房地产的名义价格为50万元
C．该房地产的实际价格高于50万元 D．该房地产的实际价格为50万元
E．该房地产不存在名义价格
【答案】DE
【解析】实际价格是指在成交日期时一次性付清的价格，或者将不是在成交日期时一次性付清的价格折现到成交日期时的价格。因此此题实际价格为50万元。名义价格是指在成交日期时讲明，但不是在成交日期时一次性付清的价格，因此此题不存在名义价格。
2010年房地产估价师《理论与方法》考前参考题及详解(二)
答：【答案】ACE 【解析】对于房地产估价来说，有意义的使用管制主要是耕地转为非耕地、农用地转为建设用地以及城市规划对土地用途、建筑高度、建筑密度、容积率等的规定。B项是土地使用权内容范围，与用途管制不是同一意义。D项说的是地役权，并非用途管制，是乙本就应有的权利。4.某宗房地产是采用抵押贷...
2010房地产估价师《理论与方法》考点总结:折现率
答：假设开发法本质上是一种收益法，在上述测算中只讲了通常情况下的开发完成后的房地产价值这种收入，在实际估价中特别是评估投资价值时，有时还应考虑某些额外的收入或节省的费用。例如，深圳市1987年12月1日首次公开拍卖的一块面积为8588平方米的国有土地50年使用权，从当时预测的开发完成后的房地产价值...
2010房地产估价师《理论与方法》考点总结:销售税费
答：销售税费一般是按照售价的一定比例收取，例如“两税一费”一般为售价的5.5%。因此，销售税费通常按照房地产价值的一定比例来测算。值得指出的是，这里的销售税费不包括应由买方缴纳的契税等税费以及应由卖方缴纳的土地增值税、企业所得税。不包含应由买方缴纳的契税等税费，是因为评估价值是建立在买卖双方各...
2010房地产估价师《理论与方法》考点:房地产实物状况描述
答：（一）土地实物状况描述 对土地实物状况的描述，主要说明下列方面；（1）土地面积：通常以平方米（㎡）为单位，面积较大的土地通常以公顷（h㎡）为单位。对于房地产开发用地，通常要说明项目规划占地面积以及其中的建设用地面积、代征道路用地面积、代征绿化用地面积等代征地面积。（2）土地形状：通常用文...
2010房地产估价师《理论与方法》考点总结:明确估价对象
答：（二）明确估价对象 估价对象应是由委托人指定，但又不是完全由其决定的，因为如上所述，有些房地产不应作为某些估价目的的估价对象。具体地说，估价对象既不能简单地根据委托人的要求来确定，也不能根据估价师的主观愿望来确定，而应是估价师在委托人指定的基础上，根据已明确的估价目的，依据法律、...
房地产估价理论与方法2010年考试试题15
答：比准价格=（8000-1000+800）/1.1=7091
2010年土地估价师《理论与方法》典型计算题分析(8)
答：地价=房地产价格-总建筑成本-利息-利润 v=17650.18-4500-0.33v-502.82-1350 =8494.26(万元) 该地价为50年期土地使用权价格。而考虑估价时点为2000年10月,尚剩余土地使用年期48年,需要进行年期修正,故估价时点的地价为: 8494.26×[1-1/(1+8%)48]/ [1-1/(1+8%)50]=8463.47(万元) (3)计算可抵押贷...
2010年度全国(房地产估价师)(房地产经纪人)考试通知的考试题型与应考...
答：（一）房地产估价师考试：《房地产基本制度与政策》科目为客观题型，以填涂答题卡的方式作答；《房地产开发经营与管理》、《房地产估价理论与方法》两科目以填涂答题卡和在答题纸上作答相结合的方式；《房地产估价案例与分析》科目为开卷考试，考生可携带纸质资料，仅限自用，不得与其他考生交换使用，采...
2010房地产估价师考点分析:现金流量折现法和传统方法的优缺点
答：5．从估价角度看，房地产开发商应获得的利润要与其自有资金应得的利息分开。（ ）（2001年试题）答案：√ 6．在现金流量折现法中，对开发完成后的房地产价值、开发成本、管理费用、销售费用、销售税费等的测算，主要是根据估价时的房地产市场状况来预测的。（ ）（2005年试题）答案：× 7．假设开发法...
2010年房地产估价师辅导:城市紫线、绿线、蓝线和黄线划定
答：其他城市的城市紫线由城市人民政府在组织编制城市总体规划时划定。编制历史文化名城和历史文化街区保护规划，应当包括征求公众意见的程序。2．绿线划定 城市绿地系统规划是城市总体规划的组成部分，要按照规定标准确定绿化用地面积，分层次合理布局公共绿地，确定防护绿地、大型公共绿地等的绿线。城市绿线是指城市...
