2019年营改增对房地产企业的影响分析
5月1日起，营改增试点改革在全国范围内全面推开。房地产行业作为此次改革中的难点和重点，备受关注。如何啃下这块“硬骨头”，直接影响到整个改革的顺利完成以及经济的平稳发展。
营改增新政下，对于房地产业的定义与营业税法规下的规定基本一致，意味着增值税将适用于房地产销售和租赁业务，并且影响主要的房地产类型，比如住宅、写字楼、工业地产、以及商业地产等。房地产业将适用于11%的增值税税率，较之营业税5%的税率有大幅上涨。
毕马威中国间接税合伙人沈瑛华认为，增值税实际上是基于差额征税(销项减进项)，而营业税是基于全额征税(仅销项)，所以单纯将新税率和老税率直接进行比较是没有意义的。另外，过渡性政策的实施也会对税率产生进一步的影响。
虽然目前具体的房地产增值税算法和相关配套政策还未发布，但大众对于营改增后房价走势格外关注。中汇浙江税务授薪合伙人、注册税务师董智在接受上证报记者采访时说，由于增值税是价外税，营改增后，统计局发布的房价是价税分离后的房价，与同期相比肯定房价会“下降”，但购房者支付的总金额不一定会减少。
他举例说，营改增前合同价500万的房子，同样的情况下，营改增后，现在统计的房价：500/(1+11%)=450.45万元;即使房地产企业采用简易计税方式，房价还是会略有下降：500/(1+5%)=476.19万元。
“房产企业税负在简易征收的情况下，税负略有下降，在一般计税方式下，房企税负会不会下降取决于企业的财务管理、供应商管理情况。管理越优秀的企业、合作伙伴越给力(大型企业、采用一般计税方式的供应商)，越有利于房产企业税负控制。”董智说。
在沈瑛华看来，营改增政策属于平稳过渡，房价不会因为政策出台而波动。举例而言，个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征增值税。除北京、上海、广州和深圳外，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征增值税。该政策延续了营业税的规定，不仅适用于个人自住用房，也适用于投资的住房。这一政策对于鼓励长期持有不动产并抑制投机行为有重要影响。
据悉，有关部门已经在抓紧研究房地产相关配套政策。目前已出台营改增政策中，购买不动产可以抵扣增值税被社会普遍解读为“拯救商业地产最强音”。
营改增相关政策规定，5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产或者5月1日后取得的不动产在建工程，其进项税额应自取得之日起分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。
“新购置不动产纳税抵扣范围，对商业地产而言是个重大利好，有利于房产企业的写字楼、商铺等产品的销售。”董智表示。
既然营改增有利于商业地产去库存，商业地产价格会不会因此出现上涨?之前财政部副部长史耀斌就曾公开表示，虽然新增的不动产可以作为进项税抵扣，但如果对生产经营没有益处的话，企业也不会为了抵扣的目的去大量购买房地产。如果企业投资于不动产，说明希望以后扩展经营业务、占有更大的市场，这属于企业自身的投资决策问题。
董智认为，由于改征增值税后，房地产企业会加强对采购环节的增值税专用发票的管理，这样就对上游的供应商提出更高要求。未来，由于在一般计税方式，多取得进项税可以减轻房地产企业税收负担，房地产企业为尽可能多的获取进项税，会调整自己的产品结构，会更多推出精装修房、带家电等产品类型。
【详解】
营改增：加速房地产企业去库存
位于山东菏泽的东明石化集团早在便计划通过旗下港湾新城房地产开发公司，规划建设用地100亩、20万平方米的住宅小区，而该计划直到近期营改增全面推开后才得以实施。
东明石化集团财务副总经理苏爱军掰着手指头算了一笔账：“在营改增以前，此项基础建设仅营业税一项，便需缴纳税金3000余万元，这对于急需资金的地方炼油企业而言是一笔不小的开支。而改革后土地出让金等可抵、可剔除项目作为税前收入去除，能直接省去1000多万元税款，税款直接下降40%左右，大大减少了对企业发展资金的占用。可以说，是营改增让我们下了决心，为企业职工干了这么一件大好事!”
山东省章丘市绣江置业有限公司总经理赵家元对营改增的政策关注已久，还安排公司财务人员通过学习培训等及早掌握政策。他说，现在最大的利好在于土地成本在计算增值税销售额时能抵扣。
“土地出让金成本在总体开发建设成本中能占比30%左右，再加上其他建设、装修等成本也相应地纳入抵扣范围，企业能进一步压缩成本，最终以降低房价的方式转移到购房者身上，能更好地促进楼市库存的消化。”赵家元说。
土地成本的扣除、进项税额的抵扣，只是全面营改增为房地产开发企业带来的减负效应之一。章丘市绣惠国税分局局长韩绍杰说，营改增后，房地产企业销售经营用房可以开具增值税专用发票，一般纳税人企业购置房产时，凭借开发商开具的专用发票，就可以直接抵扣11%的进项税额，企业的购买欲望和投资热情都会增加，这对房地产开发企业消化库存无疑会产生积极的推动作用。
在韩绍杰看来，购置不动产的税费成本降低，能刺激企业淘汰旧的产能，积极购置新厂房、新设备，实现产业结构升级。这种购进和销售效益的双重叠加，将促进纳税人转型升级、推动供给侧改革，也是全面营改增带来的“大红包”。
营改增：长期促进建筑业规范加快转型
建筑业吸纳了近4500万的从业人员，营改增后行业的未来发展备受关注。
对于建筑业启动营改增，部分专家和建筑企业心存担忧，认为存在利空消息。但在安徽建工集团财务部副主任刘强看来，建筑企业尤其是大型建筑企业，应理性认识国家推行营改增的实质，虽然初期难免存在或多或少的问题，但要相信国家相关部门一定会充分考虑建筑行业现状，出台相关完善措施，让行业更好地服务新型城镇化建设。
他举例说，以安徽建工集团度生产经营完成情况进行测算，应缴增值税比改革前的营业税多1.68亿元，整体税负增长了15.7%，由此带来的相关税收附加导致利润总额减少0.17亿元。
“在现有环境及执行条件下，不是所有涉及建筑成本费用的每项支出都可以取得增值税专用发票或者有较高的进项抵扣税额，比如劳务人员工资成本。”刘强说，砂、石等地材受管理局限性，大部分经营企业很难取得增值税专用发票，加上建筑工程经常零星采购一些来自小规模纳税人或手工作坊出售的材料，且采购次数及金额较小，也很难取得增值税专用发票，这些都造成部分成本支出无进项税可以抵消，导致建筑企业税负增加。
“建筑企业必须直面改革，克服路径依赖，用规范管理、诚信经营适应新税制并在市场中站稳脚跟。”刘强说，从长远看，营改增将推动建筑业生产方式的转变，促进建筑企业进一步加强内部管理控制，加快转型升级。
营改增：考验企业管理和细节处理能力
企业税负能否降低，企业管理是否到位很关键。
中国能源建设集团安徽电力建设第二工程有限公司财务部主任肖圣庆建议，企业需要高度重视，加强学习，认真剖析涉税风险。以全面风险管理为指导，对照营改增各类文件，对公司内部的组织架构、项目管理模式以及分包、劳动用工、财务、合同、采购等管理流程梳理分析，找出营改增后的涉税风险点和可能导致税负增加的环节，及时修正组织架构、管控流程等。
其次，认真测算，选择计税方式。由于各项目的施工进度、合同范围、结算方式以及材料供应模式等各不相同，计税方式的选择不能一概而论。因此，公司针对每个项目进行了税负成本测算，选择最优方式，确保公司的税负只减不增。
山东菏泽市国税局局长王进认为，试点企业以往缴纳营业税，税基比较简单，计算方式也简单。营改增之后，增值税的计算更为复杂，核算也相对复杂，有效规避涉税风险，应该成为企业重点考虑的问题。“建议营改增试点企业主动适应税制变化，主动学习吃透政策，积极从产业链构建、财务管理等方面改进经营模式，完善治理机制，防止税收风险。”
王进提醒，以前建筑商在选择材料供应商时通常会选择价低者，容易造成“劣材驱逐良材”的现象。营改增后，由于增值税发票可以抵扣，建筑商在选择材料供应商时，应充分考虑是否可以获得有效可抵扣的增值税发票，这样大型材料供应商就不再处于价格劣势，建材供应市场也将面临重新洗牌和转型升级。“通过增值税发票，可以打造一个完整的信用链条和抵扣链条，可以促进上下游企业一起发展进步。”
王进建议，一些大的企业抓紧办理手续、争取尽快为购买方提供增值税发票，一些小的砂、土、石料供应商也要自觉纳入增值税正常管理，主动到国税机关代开增值税专用发票，代开发票的同时缴纳税款。这样对于国家、对于供货商、对于购货商都是有利的。=
2019年营改增对房地产企业的影响分析
答：董智认为,由于改征增值税后,房地产企业会加强对采购环节的增值税专用发票的管理,这样就对上游的供应商提出更高要求。未来,由于在一般计税方式,多取得进项税可以减轻房地产企业税收负担,房地产企业为尽可能多的获取进项税,会调整自己的产品结构,会更多推出精装修房、带家电等产品类型。 【详解】 营改增:加速房地产企...
2019年房地产业营改增税率确认为11%
答：如今,房地产营改增税率表已经正式落实,房地产业营改增税率确认为11%。 3月18日,财政部网站发布财政部税政司、国家税务总局货物和劳务税司负责人就全面推开营改增试点答记者问,明确自5月1日起,全面推开营改增试点,将建筑业、房地产业、金融业、生活服务业纳入试点范围。其中房地产业和建筑业税率确认为11%。 ...
2019年营改增建筑业房地产业适用税率是多少
答：其中，建筑业和房地产业适用11%的税率，金融业和生活服务业适用6%税率。这些新增试点行业，涉及纳税人近1000万户，是前期营改增试点纳税人总户数的近1.7倍。年营业税规模约1.9万亿，占原营业税总收入的比例约80%。根据国务院常务会议审议通过的方案，财税部门也正在抓紧起草全面推开营改增试点的政策文...
2019年营改增税率11% 楼市或再迎新利好
答：这次被正式提上台面的“营改增”，其实不算是新鲜事了。营业税改征增值税改革从2011年开始启动试点，6年期间涉及交通运输业、部分现代服务业、铁路运输、邮政业和电信业几个行业，时至今日终于将建安房地产、金融保险、生活服务业三个行业也推进营改增方案，全面实施“营改增”。“营改增”即营业税改...
2019年贵州省房地产营改增政策
答：据统计：全面推开营改增预计减税规模将达9000亿元。截至6月底，全国纳入“营改增”试点的纳税人共计509万户。据不完全数据统计，从2012年试点到底，“营改增”已经累计减税5000多亿元。，已纳入“营改增”的行业减税规模估计有2000亿元，金融业、房地产和建筑业、生活服务业等行业减税规模或接近4000亿元...
2019年营改增范围及四大行业税率表
答：满堂红链家市场部高级经理周峰表示，增值税到底是增加还是减少税负，具体要看免征年限和税率。他认为，如果能按照营业税2年的免征年限执行，还是可行的。从国家出台该政策的目的看，主要是为了打击市场上的投机行为，以2年时间来判定房产的持有目的，也比较合理。观点 营改增难影响房价 易居中国控股有限公司...
营改增后房地产企业增值税税率是多少
答：房地产开发企业征收10%的增值税；个人将购买不足2年住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。征收土地增值税按规定税率和增值额计算，房地产开发企业的土地增值税需要在国家财税政策的要求下进行会计处理，根据会计准则和制度实施核算，满足...
2019年建筑业营改增政策解读,建筑业营改增政策内容
答：在本次营改增扩围中,建筑业的情况同样比较特殊。营改增后,建筑业纳税人将分为增值税一般纳税人(年销售收入500万元以上及其他符合规定的纳税人)和小规模纳税人。一般纳税人税率为11%,小规模纳税人及选择适用简易计税方法的一般纳税人税率为3%。 对于小规模纳税人,以及一般纳税人选择简易计税方法的,由于增值税属于价...
2019年营改增最新政策对金融及保险业有什么影响
答：“营改增全面实施后，对建筑业而言，因为劳动力成本/折旧不能抵扣增值税，或会在较短时期内对建筑类行业公司的盈利水平产生不利影响，长期内对营改增政策的修改将可能抵消不利影响。对房地产而言，如果土地成本不可抵扣，最终行业利润下降幅度可能会更大，反之则对企业经营业绩有利。对金融业和生活服务...
2019年金融业营改增范围及税率
答：对房地产而言，如果土地成本不可抵扣，最终行业利润下降幅度可能会更大，反之则对企业经营业绩有利。对金融业和生活服务业而言，属于利好信息，将会显着减轻企业的负担。按照目前我国税收政策，营业税的征收是由地方政府主导进行的，而增值税的征收则是由中央政府管理控制的。“营改增”之所以如此重要，具有...
